経営者によくある悩み
物件の空室対策で悩んでいる
不動産の空室対策マーケティングとは?①空室確認の問い合わせを受けるには?

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私たち不動産オーナーが不動産経営を考えるうえで、「うちのビルやマンションはサービスがいいから」「いつもきれいに管理しているから入居者は喜んでいる」「この物件はいい建材を使っているからテナントは気に入っている」といった個人の主観や固定概念を捨てて、「入居者だったらどう思うのか?」という第三者の考えを前提としてリサーチしていきましょう。

まず、入居候補者が最初に物件を探す際に、何万件とある物件の中からどうやって100以上ある物件候補の中から10 つを選び出すのかを考えてみましょう。

多くの物件概要を見ていく中で最初に目につくのが物件の募集広告とその条件内容です。

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昔は駅前不動産屋のガラス面に貼られた図面や、仲介会社が主観で選ぶおすすめ物件を入居候補者に紹介してきましたが、現在はインターネットに掲載された物件情報を見て、入居候補者の方から物件を直接選ぶ時代になりました。その中で重要となる情報は「写真のイメージはどうか」「募集条件が他の物件と比較してお得かどうか」「各仲介サイトに掲載されている物件数はどうか」といった点であり、広告戦略も昔に比べると大きく変わりました。

まず不動産マーケティングを行う上で大切なことは、オリジナリティではなく、「当然やるべきことをやっているか」です。

1.写真を撮り直す。日が照っている明るい印象にする。

2.左上に物件名と物件用途。間取りと写真を必ず入れる。

3.PRは分かりやすく。

4.出来る限り詳細条件を書いておく。

5.余白を大切にする。

物件概要は見た目のシンプルさと、仲介会社にとって分かりやすい間取り、㎡数だけでなく畳数も併記してあげることを大前提としましょう。

不動産の空室対策マーケティングとは?②空室確認の問い合わせから内覧に繋げるには?

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つぎに、入居候補者が10 つある検討候補の中からどうやって3 つを選び出すのかを考えてみましょう。

まず、物件を紹介する仲介営業マンにとって、仲介案内業務を行った中で最終的に成約しやすい物件や、AD を含む仲介報酬額が高い物件を選びたいというのが営業心理です。入居候補者の方は、物件概要の写真やわかりやすい条件(例えばキャンペーンや売り文句など)があれば、ぜひ見てみたいと思うのが顧客心理になります。

 

1.賃料設定の理由を明確に持つ。

2.満額賃料で成約した場合の仲介報酬と、値下げした時の仲介報酬を分ける。

3.キャンペーンや売り文句を一緒に考える。仲介店に覚えて頂く。

4.礼金やフリーレントの幅を仲介店に一任する。無暗に判断介入しない。

5.2人入居、外国人、ペットや音楽可などの可能性がある場合を考慮しておく。

 

仲介店が空室確認の問い合わせした物件に対して、内覧しようと入居候補者を連れて行く理由があるとよい。報酬が明確であり、キャンペーンが一定期間分かりやすく設定されており、ビジネスとして入居者成約しやすい環境をつくる必要があります。

不動産の空室対策マーケティングとは?③内覧した物件が成約するには?

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最後に、入居候補者が3つある検討候補の中からどうやって1つを選び出すのかを考えてみましょう。まず、入居候補者は現地の案内を受ける中で、管理状況、セキュリティー、デザイン性、入居サービスなどの様々な内容を見て決めますが、最終的に賃料が自分の予算に合うかどうかが成約に至る流れとなります。

 

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1.いつ、どう案内して、どうして成約しなかったのかをデータにする。

2.とにかく即時対応、内覧案内ののちすぐに状況確認をする。

3.「リフォーム済み」の案内紙や上下水道の匂いが発生しないようにする。

4.入居者による交渉余地を残しておき、仲介店判断ですぐに対応できるようにする。

5.入居者の予算ターゲットに合わせた部屋をつくる。リノベーションし過ぎない。

 

不動産オーナーも業者多くの意見は入居者が入らないから管理会社が悪い、仲介店へのPRが足らない、挙句の果てには今は賃貸市場が動いていないからという環境を言い訳から入ります。空室対策マーケティングの基本は、いつ、いくらで、誰が、どんな条件で入るのかを空室になる前から想定し、週報をつくりましょう。

賃料下落で悩んでいる
退去予防をする:管理会社の能力とは?

一口に管理会社といっても、客付仲介(リーシング力)に強い管理(PM=ソフト面)もあれば、建物管理における修繕ノウハウに長けた管理(BM=ハード面)もあります。そして管理会社に勤める業者でさえも、自分たちの管理業務に対して他社と比較する機会が少なく、「満室=正解という判断基準」でしか測れない状況です。

よって、管理会社にとって手っ取り早い賃料値下げをすることが入居率向上(稼働率)=満室への近道であることから、賃料下落が常態化してしまう原因となります。

逆に、多くの不動産オーナーは管理会社からの募集賃料値下げの提案に対して正当な対抗理由が見いだせず、結果として交渉ができずに不動産運用面で損失が広がってしまいます。

 

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そこで、不動産オーナー経営学院では、不動産オーナーと管理会社がWin-Winとなるための業務効率水準とは何か、そして不動産オーナーがいかに管理会社を判断するかについて実例を交えてご紹介します。

対策の一つは、賃料下落を防ぐためには、「入居者はその物件と賃料水準を評価しているか?」という指標を基にして、現在の入居者の入退出頻度を下げることが、結果として賃料水準を維持する上で効果的です。では、入居者にとって現在住んでいる貸室を退去する理由とは何でしょうか?

 

<入居者が管理能力を理由にして退去する隠れた理由>

・自分が支払っている家賃と、現在募集中の家賃に乖離があるから。

・古い設備でよく故障するのにオーナーが新しい設備に変えてくれないから。

・管理会社の声、対応、マナーに腹が立っているから。

・管理会社より「すぐオーナーに確認します」と連絡を受けてより時間がかかる。結果、顔の見えないオーナーに腹が立っているから。

・「故障中」などのチラシが張られたままであるから。

 

新規の入居者を募集する前に、既存の入居者に対する退去予防を行うことが家賃収入を維持する上では不可欠です。しかし、「入居者が管理能力を理由にして退去する隠れた理由」についてはすぐに改善できるものではありません。

まずは細かい管理項目をチェックした上で、リスクを取り除いていくことでしか抜本的な解決の糸口は見えませんが、限られた管理収入でどこまで管理を行えばよいのかという管理会社の悩みもあります。

ですので、まずは費用がかからない管理改善策を、オーナーと管理会社が一緒に考え、意識や目標をしっかり定めて賃貸経営することからはじまります。

賃料外収入を得る:為替両替販売機とは?

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事例協力:REIBS大阪校

賃料外収入を得る:看板設置とは?

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事例協力:オリコミサービス(全国)

広告看板は大きく分けると、看板広告、交通広告、イベント広告、その他の広告に分かれます。主な看板設置目的については以下となります。

 

○看板広告

一般的なブランド・知名度拡大を目的とした広告など

 

○交通広告

目的地まであと○mや、行政からの依頼による道路標識など

 

○イベント広告

期間限定のイベントやPR広告など

 

Case1:建物の屋上部分や壁面への設置で月額広告看板料が5万円~10万円。市街地では20万~30万円。市街地の高速道路から見えるような位置に看板を出す場合は100万円以上になることもある。

Case2:近隣に大型商業施設や、郊外の幹線道路上で飲食店や物販店が立ち並ぶような更地に看板を立てることで月5万円~10万円。

Case3:六本木ヒルズなどの大型商業施設では1週間で500万円程度にもなる。

 

設置検討については以下のサイトにてご確認ください。

http://reibs.org/reibs_case_detail.php?id=203

賃料外収入を得る:自動販売機とは?

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事例協力:むさしコーポレーション(名古屋)

歩行者の通行量がある程度見込める場所であれば設置可能。飲料メーカー直営または自販機メーカー代理店との契約となります。自販機の設置、管理及び集金業務などはすべて委託することが一般的であり、売上金からの歩合で不動産所有者に支払われます。

 

<契約事例>

売上歩合 売上の15%~25%

新規設置報酬

電気料負担 オーナー負担あるいは設置者負担

 

<その他>

自販機面で広告宣伝することができる

自販機の照明により明るさを確保できる

Q1. 私の会社ではビルやマンションを複数所有しています。日々の賃貸経営を行う上で、何とか満室になることを考えてきました。しかし、最近は賃貸経営がうまくいっているのかどうかの指標がないため、物件が古くなるにつれて漠然とした賃料下落に対する不安があります。 ↓

学長「私も日々、現場で自社物件の賃料アップや空室改善に取り組んでいます。賃貸経営では満室も正解ですし、賃料アップも正解です。しかし築年数が古くなるにつれて、一度空室になるとなかなか入居者が決まらないだけでなく、賃料も下げなければならないと不安だらけの日々に苛まれる不動産オーナーが非常に多いのが事実です。

そこで大切なのがビジョンと目標であり、その目標を達成する上での行動順位づくりです。

プロの不動産ファンドでは、不動産の収支に着目し、まず年の初めに年次計画を立て、売上を向上させるための賃貸募集戦略を立てます。

今回は、徹底的に売上について考えていきましょう。」

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不動産オーナー経営学院では、不動産経営における売上向上の中で、主に「6つのキーワード」を紹介します。一般的に、不動産の収入を上げるうえで、「賃料」にのみ着目しがちですが、実は収入を上げる要因は賃料だけではありません。満室を続ける、すぐに次の入居者が決まる、仲介会社への手数料が少なくても決まる、といった「物件の競争力」が問われます。

賃料水準がエリア相場よりも高ければ、それだけ入居者の退去リスクが早まったり、値下げ交渉をされてしまうので、いかに「総収入を上げるか」という観点で、①~⑥の戦略を組み合わせて、中長期的な年次計画を立てることを具体的に学んでいきます。

今日のおさらい 収入を上げる6つのキーワード(REIBS基礎編第一章)

①        募集賃料を上げること。

②        入居者の退去を食い止めること。

③        空室期間(募集に要する期間)を短くすること。

④        入居時の「賃料の値引きを防ぐ」こと。

⑤        フリーレント等のサービスもなるべく防ぐこと。

⑥        賃料滞納による未回収損失を防ぐこと。

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特に私たち不動産オーナーは、管理会社(PM)や仲介会社を介して、日々、入居者あるいは入居候補者からの条件交渉を受けます。一見、満室を続けられたら正解かと思うこともあります。しかし、儲かるか儲からないかは仲介会社を通じて入居者とよい条件交渉ができるかどうかであり、家賃等総収入があがるかどうかです。結果、物件の入居者属性を把握し、条件交渉に対して的確に回答し、徹底的に収入を上げようと意識した時から始まります。

 

学長「私たちが業者目線でない理由は明確です。賃料水準を維持するために何かリフォーム投資したり、設備を新たに導入するという考え方ではなく、賃貸経営の募集戦略から見直すからです。そして満室の時から次の募集賃料を計画しておくことが第一歩です。そして家賃は高すぎてもいけませんし、安すぎてもいけません。不動産オーナーと入居者の満足度の平均値をいかに引き上げていくかが賃貸経営の難しいところでもありますが、学び甲斐があるところです。具体的な行動順位づくりについては講義において詳しく解説します。」 

週刊ビル経営H27年8月3日号に掲載

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Q2, 私は木造の1LDKアパート8室を経営しています。その一室を現在の家賃6万円から6.5万円へ引き上げて新規賃貸募集しようと計画しています。しかし、委託先の管理会社より近隣の賃料データを比較した結果、「不可能である」という回答でした。どうやって管理会社や仲介会社を説得すればよいのでしょうか? ↓

不動産オーナー経営学院では、プロの不動産ファンドが実践で行う「賃料査定」を受講生と一緒に行います。対象不動産のエリアを中心として、住居系、事務所系、店舗系の3つの用途の賃料相場を類似比較し、①募集条件はどうか?②近隣でどんなエリア特需が存在するのか?③賃料が高い用途は何か?などを複数人数で検証します。ここでのポイントは、対象不動産の過去の成約賃料に捉われず、そのエリアの新しい入居者ニーズを探し、用途変更を行ったり、コンセプトをもったリノベーションを、オーナーが主導していくことです。

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ここでは、自分の物件から駅までの地図を繋ぎ、その周辺にどんな施設があるのか、どんな人が住んでいるのか、どんな用途が求められているのかを調べていきます。住居系が密集しているのであれば、コンビニや、サロンや店舗、スーパーなどでどのくらいの家賃が取れるのかを調査します。また学校や病院、公民館などが近隣にあるならば、居住系ではファミリーニーズが高くなり、学習塾や学童施設などの店舗の家賃相場も見てみるとよいでしょう。

その地域のことを調べ、入居者のニーズをみんなで調べていくと思わぬ発見もあります。

 

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学長「例えば、セグメント分析という手法があります。(基礎編第二章) 以下のSTEP1において、たとえ現在の家賃が6万円だとしても、同地域にある6万円台の物件と比較して家賃を下げる、もしくは家賃を上げるという相対比較で判断をするのではなく、家賃7万円台と比べて入居者はどう違うのか?家賃8万円台と比べて設備グレードはどう違うのか?という絶対比較をしてみたり、あるいは仲介会社への報酬や条件面を調査してみてください。

次にSTEP2において、フルリフォームをするのではなく、この地域の入居者ニーズが高い設備はなにか、どんな入居者希望が多いのかというポイントリフォームを考えてみましょう。

そしてSTEP3において、場合によっては店舗可能住居や、2人入居可能など、対象者を広げて家賃帯を考え直してみましょう。

 

今日のおさらい 不動産の家賃を上げるセグメント分析(基礎編第二章、一部抜粋) 

STEP1.各用途の最大家賃、最低家賃の幅を調べる。

STEP2.リフォームを行う際にどの設備やポイントを改装すれば家賃が上がりやすいかを調べる。

STEP3.場合によっては用途転換を考えて、マンション、オフィス、店舗相場を調べる。(築年数、駅距離、広さなど)

 

週刊ビル経営 平成27年10月12日号掲載%e7%ac%ac%e5%9b%9b%e5%9b%9e-2

土地の有効活用で悩んでいる
商業レップ方式による土地活用とは?

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写真提供:Apple Store Fifth Avenue (ニューヨーク/wikipedia)

事例協力:むさし企業株式会社(名古屋)

不動産オーナーリスク度 4~6 (最高リスク10)

 

テナントレップとは、特に外資系企業をクライアントとし、事務所の移転あるいは日本進出を図る際、その短期的・長期的な事業戦略を実現させる為に、適切な不動産(オフィス)戦略アドバイスを行うコンサルティング事業のこと。具体的には、オフィススペースの提案からクライアント企業の代理的な立場での賃貸借契約の締結サポート、アフターケアなど。(CBREシービーリチャードエリス/WEBサイトより転載)

商業系のテナントレップにおいては、外資系のブランドショップ、服飾、家具、自動車、高級品などの物販店及びショールームの誘致があたる。日本では東京銀座や名古屋駅前、大阪梅田駅など都心の一等地開発において入居者の入札形式で行われることもある。テナントの出店判断は海外の本部や社長のトップダウンで行われることが多い。

物件の価値観としては一棟テーマ型の建物やコンセプト型の商業ビルを軸として物件ブランドを十分考慮した開発を念頭におかなければなりません。

 

<立地条件>

1.駅前店舗型(地上階~空中階、100坪~)

2.商業施設内(大型商業施設や百貨店、デパートなど)

3.市街地地上店舗(土地価値の高い商業地区に限る)

 

<契約条件>

1.土地借上方式(店舗事業者が借地料支払)

2.賃料支払方式(店舗事業者が賃借料支払)

3.一棟開発方式(オーナーが建物建築して店舗事業者が賃借料支払)

土地借上の場合、坪単価は1万円~10万円以上になることもある。

賃借料の場合、家賃は坪単価1万円~50万円以上になることもある。

 

<オーナーのメリット&デメリット>

・地元の不動産仲介では客付は不可能。

・オーナーは土地活用の可能性を十分検討して依頼をすることが重要。

・外国人/外資系企業と入居契約を結ぶため、撤退リスク、言語リスク、専門的な不動産知識がなければ対応できない。

 

不動産オーナー経営学院REIBSでは、全国の現役受講生やOBOG受講生の中から厳選して会員を募り、「不動産オーナー10の悩み」に応じた専門窓口を設けております。「地域」、「規模」、「用途」に応じた、きめ細やかな対応が取ることができます。※現在は受講生のみとなっております。2017年秋頃WEBサイトオープン予定です。

飲食店舗誘致による土地活用とは?

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事例協力:むさし企業株式会社(名古屋)
不動産オーナーリスク度 6~9 (最高リスク10)

【オフィス客付事例①】駅前ビル1階を原状回復費なしで店舗化へ成功
http://reibs.org/reibs_case_detail.php?id=227

店舗入居者は平均入居期間が8カ月と言われるほど撤退リスクが高く、飲食業界においては繁盛しても2年~3年でブームは去ってしまうという厳しい業界でもあります。また、貸し方においては店舗によって家賃が大幅に異なるだけでなく、条件次第でオーナーの費用負担も変動する難易度の高い活用となります。

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1) スケルトン貸し(スケルトン渡し)
2) 居抜き貸し(既設の厨房や内装のまま)
3) 一括建物貸し(建物ごと)

小規模15坪~50坪程度であれば一般の地元密着型仲介店や居抜き専門仲介店でも取り扱うが、50坪を超える物件は店舗開発専門仲介や、商業開発専門リアルター(※REIBS提携)、大手仲介会社の専門領域となります。

<立地条件>
1.住宅街型(一般的に地上階の家賃が高い、15坪~)
2.駅前店舗型(地上階~空中階、15坪~)
3.ロードサイド型店舗型(一般的に地上階+駐車場、50坪~交通量次第でどこでも可能)
4.商業施設内
5.付属施設

<契約条件>
1. 借上方式(店舗事業者が借地料支払)
2. 賃料支払方式(店舗事業者が賃借料支払)
3.一棟開発方式(オーナーが建物建築して店舗事業者が賃借料支払)
土地借上の場合、借地料は2,000円~10,000円程度。
賃借料の場合、家賃は坪単価6,000円程度~30,000円程度。大手チェーン系の飲食店では都心で坪単価50,000円以上のケースあり。(飲食店は席数及び厨房の広さなどが限定的であるため賃料負担能力はそこまで高くありません。飲食店舗以外の店舗については別途)

<オーナーのメリット&デメリット>
・契約年数2年~3年の普通借家契約が一般的。
・撤退リスクや破産時のリスクを考えて定期借家契約を結ぶのもよい。
・契約次第ではオーナーが空調機や設備を負担することになるため注意が必要。
・店舗事業者に対して設備の買取請求権などを予めしない旨の特約等が重要。
・長期契約となる際は敷引きや保証料○%償却とするなども可能。
・建設協力金方式で敷金を預かることでオーナー負担を減らすことも可能。

不動産オーナー経営学院REIBSでは、全国の現役受講生やOBOG受講生の中から厳選して会員を募り、「不動産オーナー10の悩み」に応じた専門窓口を設けております。「地域」、「規模」、「用途」に応じた、きめ細やかな対応が取ることができます。※現在は受講生のみとなっております。2017年秋頃WEBサイトオープン予定です。

デイサービス誘致による土地活用とは?

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事例協力:株式会社LDKプロジェクト(名古屋)
不動産オーナーリスク度 4~8 (最高リスク10)

<立地条件>
1.住宅街型(一般的に地上階、20坪~)
2.駅前店舗型(地上~空中階、20坪~)
3.郊外型(一般的に平屋建て、20坪~80坪程度、駐車場・送迎車付き)
4.商業施設内(施設敷地内で20坪~)
5.付属施設(学校や病院近隣、企業など)

<契約条件>
1. 借上方式(借地料支払)
2. 賃料支払方式(デイサービス事業者が賃借料支払)
3.一棟開発方式(オーナーが建物建築してデイサービス事業者が賃借料支払)
土地借上の場合、借地料は2,000円~4,000円程度。
賃借料の場合、家賃は坪単価6,000円程度~12,000円程度。

<オーナーのメリット&デメリット>
・最低契約年2年~。(最近は事業者間競争が激しい)
・中長期的に家賃が安定し修繕費用がほとんどかからない。
・木造建物であれば20年程度で減価償却ができる。(節税)
・平屋建てが基本。建築期間が短く解体費用もかからない。(投資コスト低い、大型の高齢者施設対象)
・国からの助成金や補助金が入る。
・近隣住民への説明や行政指導が厳しい(騒音問題や消防法等)

不動産オーナー経営学院REIBSでは、全国の現役受講生やOBOG受講生の中から厳選して会員を募り、「不動産オーナー10の悩み」に応じた専門窓口を設けております。「地域」、「規模」、「用途」に応じた、きめ細やかな対応が取ることができます。※現在は受講生のみとなっております。2017年秋頃WEBサイトオープン予定です。
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通所介護とは?(デイサービス)
通所介護は、利用者が可能な限り自宅で自立した日常生活を送ることができるよう、自宅にこもりきりの利用者の孤立感の解消や心身機能の維持、家族の介護の負担軽減などを目的として実施します。 利用者が通所介護の施設(利用定員19人以上のデイサービスセンターなど)に通い、施設では、食事や入浴などの日常生活上の支援や、生活機能向上のための機能訓練や口腔機能向上サービスなどを日帰りで提供します。生活機能向上グループ活動などの高齢者同士の交流もあり、施設は利用者の自宅から施設までの送迎も行います。
参照:https://www.kaigokensaku.jp/publish/group7.html (厚生労働省WEBサイト)
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公表のサービス内容
<自宅に訪問>
訪問介護(ホームヘルプ) 予防
訪問入浴 予防
訪問看護 予防
訪問リハビリ 予防
夜間対応型訪問介護 地域
定期巡回・随時対応型訪問介護看護 地域

<施設に通う>
通所介護(デイサービス) 予防
通所リハビリ 予防
地域密着型通所介護 地域
療養通所介護 地域
認知症対応型通所介護 予防・地域

<訪問・通い・宿泊を組み合わせる>
小規模多機能型居宅介護 予防・地域
複合型サービス(看護小規模多機能型居宅介護) 地域

<短期間の宿泊>
短期入所生活介護(ショートステイ) 予防
短期入所療養介護 予防

<施設等で生活>
介護老人福祉施設(特別養護老人ホーム)
介護老人保健施設(老健)
介護療養型医療施設
特定施設入居者生活介護(有料老人ホーム、軽費老人ホーム等) 予防

保育所誘致による土地活用とは?

事例協力:株式会社LDKプロジェクト(名古屋)
不動産オーナーリスク度 4~8 (最高リスク10)
<立地条件>
1.住宅街型(一般的に地上階、20坪~)
2.駅前店舗型(地上~空中階、20坪~)
3.郊外型(一般的に平屋建て、20坪~80坪程度、広場付き)
4.商業施設内(施設敷地内で20坪~)
5.付属施設(学校や病院近隣、企業など)

<契約条件>
1. 借上方式(借地料支払)
2. 賃料支払方式(保育事業者が賃借料支払)
3.一棟開発方式(オーナーが建物建築して保育事業者が賃借料支払)
土地借上の場合、借地料は2,000円~4,000円程度。
賃借料の場合、家賃は坪単価6,000円程度~12,000円程度。

<オーナーのメリット&デメリット>
・最低契約年数5年~。
・中長期的に家賃が安定し修繕費用がほとんどかからない。
・木造建物であれば20年程度で減価償却ができる。(節税)
・平屋建てが基本。建築期間が短く解体費用もかからない。(投資コスト低い)
・国からの助成金や補助金が入る
・近隣住民への説明や行政指導が厳しい(騒音問題や消防法等)
・施設オープンまでに長い時間がかかる(その間のフリーレントが必要、主に4月オープン)

不動産オーナー経営学院REIBSでは、全国の現役受講生やOBOG受講生の中から厳選して会員を募り、「不動産オーナー10の悩み」に応じた専門窓口を設けております。「地域」、「規模」、「用途」に応じた、きめ細やかな対応が取ることができます。※現在は受講生のみとなっております。2017年秋頃WEBサイトオープン予定です。

コンテナボックス設置による土地活用とは?

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事例協力:アパルトマンエージェント株式会社(大阪)

不動産オーナーリスク度 4~6 (最高リスク10)

全国展開の大手コンテナ・倉庫専門会社があるものの利用者への営業力に関しては地域色が強い。誘致コスト(開発投資額)が不透明なため、ケースによってはトラブルも多いのが実状です。一般的な不動産仲介会社では扱えないため、事業店舗開発者への問い合わせか、商業開発専門リアルター(※REIBS提携)による開発誘致を行う必要があります。

 

<立地条件>

80坪~200坪

不可エリア:調整区域、1種低層、2種低層、1種中高層

 

<契約条件>

1.借上方式(事業者による土地借上)

2.オーナー設置委託方式(コンテナ購入ののち事業者へ運営委託)

3.オーナー設置のみ(コンテナ購入、利用者向け看板設置)

土地借上の場合、借地料は700円~1,500円程度。

賃借料の場合、基本賃借料+売上歩合契約。

<オーナーのメリット&デメリット>

・最低契約年数10年ほど必要。

・幹線道路であればニーズが高い。

・事業委託契約の場合は駅から離れた事業用のニーズが低い場所でも設置可能。WEB上でコンテナ利用者を集客するため、エリアに強いコンテナ事業会社を見つけることが重要。

 

不動産オーナー経営学院REIBSでは、全国の現役受講生やOBOG受講生の中から厳選して会員を募り、「不動産オーナー10の悩み」に応じた専門窓口を設けております。「地域」、「規模」、「用途」に応じた、きめ細やかな対応が取ることができます。※現在は受講生のみとなっております。2017年秋頃WEBサイトオープン予定です。

コンビニエンスストアによる土地活用とは?

事例協力:セブンイレブン一宮(名古屋)

不動産オーナーリスク度 5~8 (最高リスク10)

全国のフランチャイズ開発、直営店開発専門の店舗仲介がございます。一般的な不動産仲介会社では扱えないため、土地活用専門会社(建築会社等)や商業開発専門リアルター(※REIBS提携)による開発誘致を行う必要があります。

 

<立地条件>

1.住宅街型(一般的に地上階、50坪~)

2.駅前店舗型(一般的に地上階、30坪程度~でも可能)

3.ロードサイド型店舗型(一般的に地上階+駐車場、100坪~交通量次第でどこでも可能)

4.商業施設内(複合施設、空港、モールなど)

5.付属施設(大学、郵便局、病院や薬局、企業など)

 

<契約条件>

1.借上方式(直営店・FC加盟店出店して借地料支払)

2.賃料支払方式(直営店・FC加盟店出店して賃借料支払)

3.一棟開発方式(直営店・FC加盟店出店して賃借料支払)

4.一棟開発リースバック方式(建築会社が建物建築して借地料から返済)

土地借上の場合、借地料は2,000円~5,000円程度。

賃借料の場合、家賃は坪単価6,000円程度~20,000円程度。

 

<オーナーのメリット&デメリット>

・最低契約年数5年~10年は必要。

・木造建物であれば20年程度で減価償却ができる。(節税)

・中長期的に家賃が安定し修繕費用がほとんどかからない。

・建築条件付き(建築会社指定)ではオーナーの立場が弱くなる。

・平屋建てが基本。建築期間が短く解体費用もかからない。(投資コスト低い)

 

不動産オーナー経営学院REIBSでは、全国の現役受講生やOBOG受講生の中から厳選して会員を募り、「不動産オーナー10の悩み」に応じた専門窓口を設けております。「地域」、「規模」、「用途」に応じた、きめ細やかな対応が取ることができます。※現在は受講生のみとなっております。2017年秋頃WEBサイトオープン予定です。

管理費用などを下げたくて悩んでいる
ガス料金は下がるの?プロパンガスとは?

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写真・取材提供:一般社団法人プロパンガス料金適正化協会

 

2017年4月より都市ガスの自由化が開始されました。

 

ガスは、給湯器、厨房設備、暖房設備等のガス機器を利用する際に必要となり、主に物件所有者がガス会社と契約して各戸への供給を行います。

 

ガスには主に2種類の供給元があります。

  1. 都市ガス
  2. LPガス・プロパンガス

その他に灯油やガソリン、電気などで代用できるガス機器があります。

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<プロパンガスは高いというイメージとは?>

  1. 都市ガスは公共料金であるが、プロパンガスは自由料金である。
  2. プロパンガスは輸入商品であるため輸入価格と為替相場で変動する。
  3. 郊外ではガス供給自体が困難であり、価格が高くても仕方がない。

 

近年では、アパートやマンションなどの不動産オーナー向けに、古いガス機器や消費設備等の無料交換、新品無償貸与、その他サービスを行っている会社も増えており、その交換判断に悩む不動産オーナーがおります。以下の点に注意する必要があると考えます。

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<注意点>

注意点①集合住宅では入居者がガス料金を負担するため、都市ガスではなく聞きなれないプロパンガス会社との契約に対して敬遠する可能性がある。

 

注意点②プロパンガス会社は契約後にガス価格改定もあり得るため、最初は安いといわれていたガス料金が、数年後に値上がりしている可能性がある。

 

注意点③都市ガスからプロパンガス会社へ変更の際に5年~10年間、自由に契約変更できないことがある。(自由契約のため安い販売店へ切替・設備買取が可能ではある)

 

注意点④古い設備を無料交換する場合は、そのガス機器設備が無償貸与である場合があり、勝手に機器交換ができなくなる可能性がある。

 

注意点⑤古い設備を無料交換する場合は、その工事代金に対してどのような資産区分の条件があるかを確認する必要がある。

 

日本全国5000万戸のうち、首都圏や都心部を中心に約半分が都市ガス利用であるが、残りの半分は地方の戸建やアパートでプロパンガス利用となっております。一般社団法人プロパンガス料金適正化協会によると、プロパンガスに関する悩みや相談に対して窓口を設けています。

  1. プロパンガスは自由契約である
  2. プロパン料金は適正価格の目安がある
  3. プロパンガス会社は販売店を変更できる

 

一般社団法人プロパンガス料金適正化協会

www.propane-gas.or.jp/

Q1. ビルやマンションを複数所有しています。空室も多く、管理に不満があるために管理会社を変えようと考えているのですが、賃貸管理におけるポイントはあるのでしょうか? ↓

学長「私もビルやマンションなどの不動産を所有し、複数の管理会社に物件管理を依頼しています。管理会社の良し悪しは人間関係の一言では解決できませんし、現場の管理人の能力やモチベーションの維持管理を考えると、自主管理も限界があります。よって私たち不動産オーナーの感情だけで経営判断するのは心配も尽きないでしょう。

ですから、大切なことは、より論理的に管理とは何かを考える必要があるでしょう。

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プロの不動産ファンドでは、不動産管理は「清掃・警備・設備メンテナンス」の3つの業務区分に分かれ、その業務を「日常あるいは定期巡回を行う」のが一般的な管理契約であると考えています。

今回は、徹底的に費用について考えていきましょう。」

 

不動産オーナー経営学院では、不動産経営における費用削減の中で、「7つのキーワード」を紹介します。一般的に、不動産の費用を下げるうえで、「管理費」にのみ着目しがちですが、実は費用を下げるポイントは管理費だけではありません。また年間を通じて電気代や清掃代を下げるのは難しいため、管理仕様の変更も考えていきます。

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例えば、古くなった建物に対して無理やり新築並みのリフォーム工事を行ったとしても、その先何年続くか分からない賃貸収入に対する投資回収ができない恐れがあります。ですので、リフォーム会社に対して、何でも修理(原状回復)するのではなく、不動産オーナーの方から「次の入居者のニーズに合わせたポイントリフォームを指示すること」が不可欠です。(必ずプロと一緒に相談して考えてみてください)

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(例:古い電子コンロを取り換えるよりも古いコンロの上に新しいコンロを載せてしまう)

また、管理費の定期的な費用を下げる際に、カーペット敷きや畳からフローリングにして清掃費を下げる、乾球交換の際にLED電球に変えて乾球交換代を下げる、管理巡回の日数を減らすなど、管理費を下げる上で具体的な選択肢を見つけていきます。何となく管理費用を下げたいと思うだけでは管理会社を困らせる結果となります。

 

今日のおさらい 費用を下げる7つのキーワード(REIBS基礎編第一章)

①「 予防的なメンテナンス」を早めに実施する。

  =「緊急事態によるメンテナンス」を防ぐ。

退室時の原状回復費用に対して賃貸借契約書を工夫し、借主負担を増やす。

リフォーム時の施工単価を下げる

共用部分の電気代(LED 電球の使用など)を下げる

日常清掃のコストを下げる

設備の法定点検費用(安全性を犠牲にしてはいけない)を下げる

保険料や事務経費や税金を下げる

 

学長「よく不動産オーナーからよい管理会社を紹介してくださいと頼まれることがあります。その際に必ず聞いているのが、あなた(不動産オーナー)はどれだけ不動産のことを知っているのかをお尋ねします。

管理会社は優秀であればあるほど難しい課題にも対応できますが、不動産オーナーの優秀さ(誠実さ、知識、判断)を求めてくるでしょう。つまり時間単位で働く管理会社や仲介会社にしてみれば、成果の出しやすい不動産オーナーと組む方がメリットあるからです。

ですから、まずは不動産オーナーとしての勉強をすることです。また、物件の規模や、用途によって管理会社にも得意不得意がありますので、適切な管理会社を選ぶ際は、適材適所とは何かを勉強頂ければと思います。」

 

週刊ビル経営 平成27年10月28日号掲載

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Q2. 弊社の物件はどの物件も築年数が25年を超えます。今後の大規模修繕などの目に見えない費用がかさみ、今後の修繕リスクがとてもこわいです。できる限り修繕にかかる費用を減らしたいのですが、どのようにすればよいのでしょうか? ↓

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学長「私も新築物件、築25年の物件、築40年の物件と様々な不動産を所有しています。賃料売上があっても、それ以上に外壁改修費用や空調機器などの設備更新費用がかかり、正直数年間利益が出ていないという状況を経験しました。急な修繕や入居者クレームによって緊急対応費もかさみ、心労苦労も重なりました。新築時や物件購入時には未来のある話もあってよいとは思いますが、実際に賃貸経営を始めてからの賃貸リスクを負う不動産オーナーにとって、賃貸経営を勉強する機会は少ないのではないでしょうか。

そこで大切なことは、不動産経営のリスクを知ることです。

不動産オーナー経営学院では、「不動産のデューデリジェンス」について解説していきます。つまり、不動産を所有する上で、隠れた瑕疵を含む、「様々なリスクに対して前もって知っておくことが最大の予防」となります。このリスクを放っておくと、急なトラブルや事件となり、結果として莫大な出費を余儀なくされるからです。

プロの不動産ファンドでは、対象物件のデューデリジェンスを行い、その物件の①物的瑕疵、②法的瑕疵、③経済的瑕疵、の3つの視点から不動産リスクを調査し、隠れた瑕疵がないかどうかを見極めます。dd

今日のおさらい 不動産の3つのデューデリジェンス(REIBS基礎編第三章)

1.物理的:土地調査+建物調査(エンジニアリングレポート、耐震診断)

+環境調査(土壌・環境=アスベスト、PCB、フロンガス)

2.法律的:権利関係調査+法務局調査+行政法規調査+訴訟状況調査

3.経済的:価格調査(不動産鑑定評価書)+マーケット調査+事業収支調査

 

特に私たち不動産オーナーは、賃貸経営を行うかぎり、建築士や弁護士、不動産鑑定士といった職務のプロと接する機会は少なくはありますが、物件売買においては彼ら専門家のサポートが大きな助けとなります。一見、不動産投資は利回りで儲けるものと思う人もいるでしょう。確かに区分所有では調査個所は限られますが、一棟物件の売買においては、雨漏り、害虫、はたまた境界紛争や地中埋設物など、目に見えないリスクが多数存在します。

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学長「私の経験では、どの所有者さんも自分の物件のことはよく分かっていらっしゃいますが、逆に言えば、自分が経験したことのないリスクは気が付いていないという方がほとんどに思います。最近はハウスチェックなど一般住宅やアパートなどにも簡易チェックを受けられるような機関もありますので、ぜひプロの調査をお願いしてみてください。

 

週刊ビル経営 平成27年11月23日号掲載

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管理効率の悪さで悩んでいる
Q1. 私は不動産オーナーの後継者です。これまでは父と役員(番頭さん)で不動産経営を行ってまいりました。私が後継者としてこれから何をしなければならないかを考えておりますが、父のやり方では管理効率が悪くて将来立ち行かないと思うのですが何から勉強すればよいのでしょうか? ↓

不動産賃貸業は「経営業」です。

学長「私も同じような環境の中で、父と共に不動産経営業の改善を始めました。まず不動産経営を始めるうえで最初に学んだことは、不動産の中での売上は何か?費用は何か?利益とは何か?でした。」

 

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不動産賃貸業の基本その①

不動産経営における売上として、「賃貸収入」があげられます。賃貸収入の中で大きな項目を占めるものは「家賃」ですが、収入をあげる上で考えるべきことは家賃の値上げだけではなく、入居者の退出頻度、家賃の滞納、空室期間などによって見えない損失を減らすことで総収入は上がります。

学長「例えば、共用部に自販機設置、屋外看板や携帯基地局の設置、駐輪場やバイク置き場の新設と駐車料の徴収などで賃料外収入を増やします。また家賃滞納を未然に防ぐために家賃保証会社への加入や入居者特典の追加なども考えることで収入減を防ぎます。(事例紹介参照)」 

次に、不動産経営における費用として、「管理費用」があげられます。管理費用の中で大きな項目を占めるものは「清掃、警備、設備等の管理」ですが、費用を削減する上で考えるべきことは管理費を値下げすることだけではなく、緊急事態を防ぐための予防的な計画修繕、水道光熱費の削減、原状回復の際の細かいチェックなどを行って適切に維持管理をする必要があります。

学長「例えば、カーペットや壁紙を撤去・スケルトン化にすることで清掃費や管理費を大幅削減(管理の見直し)、機械式駐車場など修繕費のかかるものは直さずに撤去(駐車場収入も減るが)、無理に原状回復せずにスケルトンで店舗貸しする(賃貸募集の転換)など、抜本的な管理仕様の変更も効果的です。」

不動産の利益を残すうえで、毎年必ず必要な固定費用を削減するのは難しいため、まずは優先的に注目する項目を3つほどつくるとよいでしょう。

今日のおさらい 売上-費用=利益の関係図(REIBS基礎編第一章)

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学長「皆様に必ずお伝えしていることは、不動産テクニックの自慢、費用削減などの解決自慢を控えるようにお願いしております。賃貸経営は経営業ですから、多くの選択肢の中からどんな不動産サービスを選ぶべきか?判断能力と情報量がカギとなります。見た目の数字に囚われてはなりません。費用を削減したことによるリスクは数字だけではなく、信用を失う、将来の緊急対応費用が上がる、あるいは自分の知らない間に契約書によって法的に縛られてしまう恐れもあります。プロの基本は、各業務に対して専門家チームを内外部に置き、正確な情報や調査を基に、ひとつの決断を下すことをおススメしております。」

週刊ビル経営H27年8月3日号に掲載

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Q2. 不動産のプロってどんな定義ですか?「不動産のことならば何でもお任せください」という大手管理会社に管理を任せているのですが、会社は信用あっても、担当者レベルではプロとは程遠い気もします。結局自分で全部管理をしないとダメだと思っています。

学長「私は29歳の時に三代目候補者として家族の不動産会社に入りました。前職の投資銀行時代での不動産職人のようなプロに囲まれた仕事環境に比べ、自分の会社には専門といえる人がほとんどおらず、経営方針もない、従業員も仕事の目的意識が少ない状態でした。その時に思ったのは経営者として学ばねばならないということでした。

私は各業務におけるパートナーを複数人、お金を払って雇うことから始めました。」

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不動産経営を行っていくうえで、どのような業務に対して誰が行うかを明確にしなければなりません。

 

売上をあげるためには入居管理会社(番頭さん・PM:プロパティマネジメント)に対して入居者の満足度や売上状況を聞き、賃貸仲介会社に賃貸募集条件を的確に伝えて客付依頼します。費用を削減するためには建物管理会社(BM:ビルメンテナンス)に対して管理状況や修繕費の支出状況を聞き、リフォーム会社にターゲットとなる入居者に合わせたリフォームを行うように依頼します。

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例えば50室の賃貸マンションを賃貸経営する際に、各部屋どのような募集&入居状況なのかが一目でわかる「週報」をつくります。

 

そして、仲介会社にどんな報酬体系で依頼し、週に何回ご案内頂いたのかを管理会社に聞きます。何か入居候補者からご意見やクレームがあった際には対応できるようにしておきます。同様に、リフォーム会社よりリフォームの提案があった際は、お部屋の劣化状況を確認してどの程度リフォームするべきか、またどの程度リフォームしたら募集賃料がいくらになるのか?などを目標設定して管理します。

つまり、不動産オーナーが行うべきは管理経営のマニュアル化と自動化です。これは業者の管理マニュアルではありません。

受講生「計画的に準備を行い、選択を持って経営判断を行うことが大切であるということを学校で学びました。」

 

学長「不動産MBAは、不動産を経営管理(Business Administration)すると言い換えることができます。つまり、不動産オーナーが経営者として、管理会社や仲介会社あるいはリフォーム会社(いわゆる、業者)と付き合う上での判断業を学ばねばならないということです。逆に言えば、業者も、不動産オーナーに対して経営管理=教育する必要があります。」

 

週刊ビル経営 平成27年8月24日号掲載2kai-2

私は不動産オーナーの後継者です。これまでは父と役員で不動産経営を行ってまいりました。私が後継者としてこれから最初に何をしなければならないでしょうか?

そこで当スクールでは、入居率が悪い原因となる、入居者募集を行う際にどの段階で課題があるのかを考えます。入居者にとっては10件以上ある候補物件の中で、どの物件を選ぶかどうかは物件写真や募集条件、キャンペーン等を参照します。次に仲介店がその候補物件の中から3件をご案内する際には仲介店への報酬がよい、間取り図が見やすい、案内時の鍵の受け取りなどがしやすい物件を選びます。さいごに、現地案内した際にデザインや入居サービスがよければ、1件の入居が決まります。この流れをもう一度チェックし、物件特性に応じた「強みを活かす入居者募集を考える学び」をします。管理会社の担当者にもおすすめです。

基礎編「賃貸経営科目」第二章参照

古い物件の建替えをしたくて悩んでいる
建替えはどうやって行うのか?再開発組合とは?

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建替えや再開発は、「法律に基づき行われるもの」、あるいは「任意で行われるもの」があります。一般的には法律に基づき行われるものについては、国や市町村から補助金や助成金、優遇処置等が受けられます。また近年では、任意の民間による建替事業においても解体時や耐震診断時において補助金が出ることがあります。

 

<再開発の種類>

  1. 市街地再開発事業(都市再開発法」
  2. 防災街区整備事業(密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律)
  3. 任意の民間による建替事業(優良建築物整備事業)
  4. 任意の民間による建替事業(その他)

 

任意の民間による建替事業においても、地権者が複数いたり、建物が共有あるいは区分所有の場合には民間で再開発組合を立ち上げることがあります。建物解体における立退費用や管理費、諸経費等で何度も所有者の確認・合意することが困難なためです。

 

<建物解体までに行うべき業務例>

・建替え(再開発組合)の事務費用等

・立退の合意形成(費用的な合意、書面捺印等)

・交渉窓口(弁護士等)

・管理費削減(入居者退去後の水道光熱費の停止等)

・臨時収入の確保(期間限定で入居者を入れる等)

・エンジニアリングレポートや耐震診断等の実施

・再開発組合専用の銀行口座

 

また、近年では地方都市で行われている「身の丈再開発」があります。賃貸需要が限られた地域にマンションやアパートを建てたり、大きなビルを建ててしまうと、数年後には空いてしまうといった賃貸リスクがあるため、敢えて容積率未消化の低層階建物を建てることをいいます。まずは土地活用において、どんな用途の建物に建替えるのか?という調査が何よりも重要です。

 

不動産オーナー経営学院REIBSでは、全国の現役受講生やOBOG受講生の中から厳選して会員を募り、「不動産オーナー10の悩み」に応じた専門窓口を設けております。「地域」、「規模」、「用途」に応じた、きめ細やかな対応が取ることができます。※現在は受講生のみとなっております。2017年秋頃WEBサイトオープン予定です。

解体時のテナント退去費用の相場は?

日本では入居者(テナント)の立退費用について決まった相場はありません。しかし、本音を言えば弁護士への相談費用の方が心配で、なかなか情報が得られないという方が多いのではないでしょうか。まずは一般的な立退費用の算出概念についてです。

 

  1. 借家権の価格
  2. 移転費用
  3. 営業補償費用
  4. 慰謝料
  5. 造作買取価格

金額として住居は賃料の3カ月分、事務所は賃料の6カ月分、店舗は長期に渡る入居者の場合で最大賃料の2~3年分と言われます。

 

ここで、入居者(テナント)との借家契約がポイントとなります。借地借家法施行(平成4年8月1日)前に締結された契約について、更新拒絶の通知や解約の申入れに関しては旧借家法が適用されます。

 

次のポイントは、契約を解除する際に、「賃貸人は期間満了前の1年前から6ヶ月前までの間に更新拒絶の通知をするだけでなく、「正当ノ事由」があってはじめて、借家契約を終了させることができます。」という条文があります。

 

「正当ノ事由」については以下が挙げられます。

・建物が古い

・入居者の滞納履歴

・入居者の言動や行動履歴

・商売の売上状況

・貸室の使用状況

・暴力団等の介入行為等

 

最後に、何千件と立退に立ち会ってきた専門家曰く、立退き交渉の窓口となる担当者(弁護士等)の経験がすべてです。法律的な見解は参考にはなりますが、結果として交渉力や経験値があるかどうかで金額は大きく変わります。昔は「ゴネ得」と言われたそうですが、再開発時において入居者に正当な理由が十分ない状態で「最後の一軒」になった場合は、経済的な損失に当たるとして退去命令が先に出るという判例もあります。

 

<入居者(テナント)の立退交渉の窓口>

・不動産所有者が直接行う(弁護士を窓口にする)

・管理会社が行う

・建設会社が行う

・再開発組合を立ち上げる

補助金を活用した建替え相談とは?

築40年を超えるビルやマンションなどの不動産をお持ちの方へ

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対象助成金:経営革新等支援機関 支援助成

対応窓口:不動産オーナー経営学院 ビジネスソリューション部

サービス協力:CRC企業再建・承継コンサルティング協同組合

 

<要件>認定経営革新等支援機関の関与を必要とする中小企業等支援施策(抜粋)

1.金融機関より1億円以上の負債がある法人または個人。

2.不動産賃貸業以外にも本業があること。(出版業、流通業、旅館業など)

3.セカンドオピニオンとして不動産のプロ、金融機関関係者、税理士、中小企業診断士等が対応します。

 

<サービス内容>

企業再建・承継コンサルティング協同組合との提携により、事業承継を考えた経営改善、資産の組替え及び建替え計画を立案。経営革新等支援機関の支援を受けて経営改善計画を作成したり財務査定を行ったりした場合、総額300万円を上限として、費用の2/3が補助されます。

 

認定制度は、税務、金融及び企業財務に関する専門的知識や支援に係る実務経験が一定レベル以上の個人、法人、中小企業支援機関等を、経営革新等支援機関として認定することにより、 中小企業に対して専門性の高い支援を行うための体制を整備するものです。

 

予算:300万円(税別、うち2/3助成金対象となります)

調査期間:約6カ月

調査項目:1不動産調査、2財務調査、3経営組織戦略

 

1 不動産調査

不動産の周辺マーケティング調査、建物解体及び再開発戦略、土地の活用調査、テナント誘致対策、相続・事業承継を考えた不動産保有中長期戦略の立案まで。

 

2 財務調査

金融機関へのヒアリング、融資先金融機関の紹介、金利交渉、財務再建計画の立案及び作成、相続・事業承継を考えた財務戦略の立案まで。

 

3 経営組織戦略

組織改善による事業経費の効率化及び削減、相続・事業承継を考えた経営組織戦略の立案まで。

 

実費としては1カ月で15万円程度となります。実際には建物取壊しまでに行える建物の有効活用や経費節減、付属施設での副収入をあげることによって実費が発生しないような対策案も提案させて頂きます。

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建設協力金方式を活用した建替えとは?

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建設協力金方式とは、店舗、ホテル、一部の事業用ビルなどを建築する際に、土地所有者(オーナー)は事業パートナーとして建築会社や入居者等を介し、建物の建築費用を建設協力金として受け取り、その資金で建物を建設することを言います。

 

建物竣工後は、入居者やテナント企業が建物を一括して借り上げ、建設協力金を保証金に転換して毎月の家賃の一部としてテナント企業に返還されるという方式です。

 

一般的には、不動産所有者(オーナー)、建築会社(デベロッパー)、金融機関、入居テナント間において条件交渉を行うこととなります。

 

<日本での主な建築協力金を活用した建物開発事例>

不動産規模1億円未満   コンビニ店、喫茶店、郊外幹線道路上の飲食物販店舗など

不動産規模10億円未満  スーパー、事業用店舗、商業ビルなど

不動産規模10億円以上  ホテル、中規模商業施設など

 

<オーナーのメリット&デメリット>

・最低契約年数10年以上~。

・金融機関からの借り入れがほとんど不要。

・土地を手放さなくても済む。

・一括借り上げを前提としているので空室の心配がない。(空室、賃料下落リスク少ない)

・建物の管理運営がほとんど必要ない。

・建物を建てることで建物減価償却益を活用できる。(節税)

・契約条件によっては成約難易度が高い。

・建築協力金が高くなると賃料は下がる傾向がある。

・将来、地上権(借家権)を取られてしまうリスクもある。

 

不動産オーナー経営学院REIBSでは、全国の現役受講生やOBOG受講生の中から厳選して会員を募り、「不動産オーナー10の悩み」に応じた専門窓口を設けております。「地域」、「規模」、「用途」に応じた、きめ細やかな対応が取ることができます。※現在は受講生のみとなっております。2017年秋頃WEBサイトオープン予定です。

アパートの建替えで悩んでいます。

売上の前に考えること